Limitarea avansului in promisiunile de vanzare ca inițiativă legislativă a apărut ca urmare a unor cazuri cu răsunet în piața imobiliară. Mai multe grupuri parlamentare au inițiat proiecte legislative cu scopul declarat de a spori protecția cumpărătorilor de case/apartamente achiziționate în stadiu de proiect.
Mai exact, 3 proiecte au fost inițiate, fiecare venind cu diverse abordări. Două dintre aceste proiecte limitează avansul în promisiunile de vânzare a caselor si apartamentelor.
Ce prevăd proiectele despre limitarea avansului
La o simplă lecturare a propunerilor care ar putea servi cumpărătorilor de case „pe hârtie”, se poate observa că o măsură comună a 2 dintre aceste propuneri este limitarea cuantumului avansului plătibil de către cumpărător. Aceaste propuneri sunt publicate pe pagina Senatului: https://www.senat.ro/legis/lista.aspx#ListaDocumente
Astfel, într-un caz se propune un avans limitat la cel mult 15% din preț, iar dacă se depășește limita, dezvoltatorul imobiliar trebuie să aibă încheiată „o asigurare valabilă pentru transferul de proprietate”.
În celălalt caz, se propune un avans limitat la cel mult10% din preț, iar dacă se depășește limita, dar nu mai mult de 40%, dezvoltatorul trebuie să aibă „încheiat un contract de asigurare de pierderi financiare”.
Potențiale consecințe asupra prețului
Presupunând că astfel de produse de asigurare, vag conturate, ar exista sau ar putea fi oferite de asigurătorii din piața românească la un moment dat, se ridică întrebarea cine va suporta costurile implicate de un astfel de produs. Cu siguranță, acestea vor ajunge să fie reflectate în prețul apartamentelor și suportate, direct sau indirect, tot de cumpărători.
Astfel, un dezvoltator, fie va opta pentru încheierea unei polițe (rămâne în continuare întrebarea cum va fi conturat acel tip de produs de asigurare), fie se va limita la atragerea unor resurse financiare de până la maximum 15% din prețul apartamentelor vândute înainte de finalizarea construcției.
În ambele cazuri însă, dacă propunerile de limitare a avansului în promisiunile de vanzare apartamente si case se vor concretiza într-un act normativ, prețul imobilelor cel mai probabil se va majora cu aceste categorii de costuri. Astfel încât prețul să acopere costurile avansate de dezvoltatori pentru produsul de asigurare în cazul în care optează pentru varianta de contractare asigurare sau să acopere costurile de finanțare/imobilizarea resurselor financiare proprii pe toată durata proiectului, în cazul în care optează pentru limitarea avansurilor încasate de la cumpărători până în limita maximă permisă de 10 sau 15%.
Se poate astfel ajunge la rezultatul paradoxal ca anumite proiecte ale dezvoltatorilor de bună credință care s-ar fi putut finaliza cu succes în cazul vânzării cu preț redus înspre faza finală de construire (știut fiind că nu întotdeauna costurile din deviz pot fi respectate întocmai) să fie lipsite de o importantă sursă de finanțare. Și probleme care ar putea fi depășite cu ușurință prin atragerea de fonduri pentru finalizare să se transforme proiectul într-unul cu final mai puțin fericit.
De aceea, astfel de inițiative trebuie atent analizate pentru a nu ne afla în situația în care să facă mai mult rău decât bine atât dezvoltatorilor, cât și cumpărătorilor. Si astfel, limitare avansului in promisiunile de vanzare, sa se transforme in opusul unei masuri de protectie.